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WEG-Verwaltung
Verwalterwechsel in der WEG: So setzen Eigentümer eine außerordentliche Versammlung durch
Unzufrieden mit der Hausverwaltung? Wie Eigentümer eine außerordentliche Versammlung beantragen, die Tagesordnung richtig formulieren und den Wechsel ohne Lücke organisieren.
Es kommt häufiger vor, als man denkt: Rückfragen bleiben unbeantwortet, Abrechnungen kommen spät, Beschlüsse werden nicht umgesetzt. Irgendwann sind sich mehrere Eigentümer einig, dass es mit der bisherigen Hausverwaltung nicht weitergeht. Doch wie gelingt der Wechsel, wenn die nächste ordentliche Versammlung noch Monate entfernt ist? Ein aktuelles Beispiel aus unserer Region zeigt, wie Eigentümer strukturiert vorgehen können.
Die Ausgangslage
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft im Main-Kinzig-Kreis haben sich mehrere Eigentümer zusammengetan und eine außerordentliche Eigentümerversammlung beantragt. Ihr Ziel: einen Verwaltungsbeirat wählen, die bisherige Verwaltung abberufen und den Weg für eine neue Hausverwaltung freimachen. Ihr Antrag ist ein gutes Muster, denn er regelt nicht nur die Abberufung, sondern auch alles, was danach kommt.
Schritt 1: Die Einberufung verlangen
Eine außerordentliche Versammlung muss der Verwalter einberufen, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer dies schriftlich unter Angabe des Zwecks und der Gründe verlangt (§ 24 Abs. 2 WEG). Wichtig ist, die gewünschten Tagesordnungspunkte gleich mitzuliefern, und zwar so konkret, dass über sie wirksam beraten und beschlossen werden kann. Ungenaue Formulierungen wie „Verschiedenes“ reichen für Beschlüsse nicht aus.
Verweigert der Verwalter die Einberufung pflichtwidrig oder fehlt ein Verwalter, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, sein Stellvertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer einladen (§ 24 Abs. 3 WEG). Die Ladungsfrist von mindestens drei Wochen gilt auch dann.
Schritt 2: Eine durchdachte Tagesordnung
Die beantragte Tagesordnung im Beispiel folgt einer klaren Logik:
- Formalien: Eröffnung, Feststellung der Beschlussfähigkeit, Wahl eines Versammlungsleiters (§ 24 Abs. 5 WEG) und eines Protokollführers.
- Verwaltungsbeirat: Wahl eines dreiköpfigen Beirats nach § 29 WEG, inklusive Vorsitz und Stellvertretung.
- Abberufung: Beschluss über die Abberufung der Verwaltung mit Wirkung zum Ende der Versammlung.
- Verwaltervertrag: Beendigung bzw. Abwicklung des Vertrags und Bestimmung der Person, die die Gemeinschaft gegenüber der bisherigen Verwaltung vertritt (§ 9b Abs. 2 WEG).
- Neubestellung: Einberufung einer weiteren Versammlung zur Wahl einer neuen Verwaltung nach Vorlage von Vergleichsangeboten.
- Übergang: Herausgabe aller Unterlagen und Regelung der Beschluss-Sammlung für die verwalterlose Zeit.
Besonders klug: Der Versammlungsleiter wird eigens gewählt. So leitet nicht die Verwaltung, über deren Abberufung entschieden wird, die eigene Abstimmung.
Schritt 3: Abberufung und Vertrag sauber trennen
Seit der WEG-Reform 2020 kann der Verwalter jederzeit abberufen werden, ein wichtiger Grund ist nicht mehr nötig (§ 26 Abs. 3 WEG). Der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Wer den Vertrag früher beenden will, braucht eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund. Deren Voraussetzungen und Fristen sollten vorher rechtlich geprüft werden, damit keine doppelten Vergütungsansprüche entstehen.
Schritt 4: Die verwalterlose Zeit überbrücken
Zwischen Abberufung und Neubestellung entsteht oft eine Lücke. Die Gemeinschaft wird in dieser Zeit von allen Eigentümern gemeinsam vertreten (§ 9b Abs. 1 WEG). Damit der Alltag weiterläuft, sollten Eigentümer vorab festlegen:
- wer die Beschluss-Sammlung führt (§ 24 Abs. 8 WEG),
- wer zur Einberufung der nächsten Versammlung ermächtigt ist,
- wie Konten, Verträge und Unterlagen von der bisherigen Verwaltung übergeben werden.
Schritt 5: Die neue Verwaltung gezielt auswählen
Holen Sie mehrere Vergleichsangebote ein und achten Sie nicht nur auf den Preis. Erreichbarkeit, digitale Abläufe, transparente Abrechnungen und Erfahrung mit Gemeinschaften Ihrer Größe sind entscheidend. Die Angebote sollten allen Eigentümern rechtzeitig vor der Versammlung vorliegen.
Fazit
Ein Verwalterwechsel ist kein Hexenwerk, wenn Eigentümer strukturiert vorgehen: Einberufung korrekt verlangen, Tagesordnung präzise formulieren, Abberufung und Vertrag getrennt behandeln und die Übergangszeit regeln. Sie stehen vor einem Verwalterwechsel? Wir beraten Sie gern zur Übernahme Ihrer WEG-Verwaltung im Rhein-Main-Gebiet.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
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